Contexte

La création de l’Espace Lamballe Communauté, siège de la communauté de communes, est une réponse à l’extension des compétences de cette collectivité et donc à un besoin d’espace de bureaux supplémentaire.

Avec l’élargissement du champ de ses compétences, la collectivité a vu ses services se disperser sur le territoire, sans qu’une démarche de gestion du patrimoine et de maîtrise des consommations énergétiques ne puisse être mise en oeuvre (disparité des bâtiments, bureaux en location, difficultés de mise en conformité avec la réglementation sur l’accessibilité des ERP…)

La volonté des élus était d’avoir un bâtiment reflétant l’identité du territoire tout en prenant en compte le patrimoine bâti existant. Il s’agissait également de regrouper sur un seul site tous les services de la collectivité. Le choix s’est donc porté sur la réhabilitation de deux bâtiments appartenant aux Haras de Lamballe ainsi que sur la construction de deux extensions de part et d’autre du bâtiment principal (bâtiment B)

Le choix de la rénovation a été fait après comparaison avec une solution de bâtiment neuf dans une zone industrielle.

Objectifs prioritaires

• Mettre en valeur le patrimoine historique du territoire ;
• Disposer d’un siège communautaire identifiable par toute la population ;
• Accueillir le public dans de bonnes conditions ;
• Obtenir un bâtiment réellement performant

Démarches / Labels / Certifications

Le projet de rénovation et de changement de destination du bâtiment a été lauréat de l’appel à projet Ademe – Région en 2008.

Une démarche HQE sans labellisation a guidé le projet de rénovation. 7 cibles ont été retenues par le comité de pilotage :

• Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement
• Chantier à faible impact avec la participation forte du service déchets ménagers dans le tri des déchets de chantier
• Gestion de l’énergie
• Gestion de l’eau
• Entretien, maintenance et pérennité des performances environnementales
• Confort acoustique
• Confort visuel

Facteurs de réussite

Une collaboration étroite entre les services techniques et l’Agence Locale de l’Energie (ALE) par le biais de son Conseiller en Energie Partagé (CEP) ont permis d’identifier, de comprendre et de résoudre les problèmes pour arriver à une performance réelle.

La maîtrise d’ouvrage a fait le choix de systèmes simples pour que chacun soit capable d’effectuer les réglages. Il n’y a donc pas d’automate sur les équipements, seulement des régulateurs.

L’instrumentation mise en place sur ce projet a permis de suivre les consommations réelles.

Difficultés rencontrées / Solutions apportées / Enseignements

Conception

Les principales difficultés ont été liées aux contraintes spatiales du bâtiment existant pour l’aménagement et l’organisation des espaces.

L’évolution de la commande politique durant les 2 ans de chantier a engendré des adaptations par rapport au projet initial. En effet, le souhait d’intégrer de nouveaux services non prévu initialement a engendré de nouvelle réflexion sur l’organisation des espaces, notamment pour l’accueil du public

Réalisation

D’un point de vue technique, la nature du sol (ancienne zone marécageuse) et l’état du bâti existant ne permettaient pas aux murs existants d’être porteurs de l’ensemble des structures. Une alternative, décrite dans l’onglet « Description », a été mise en oeuvre pour la réalisation des planchers et la gestion des reprises de charges.

Utilisation – exploitation

Les consommations relevées lors de la première année de mise en service du bâtiment ont montré une dérive comparées aux consommations théoriques calculées. Le travail d’analyse réalisé en partenariat avec le conseiller en énergie partagé a permis d’identifier les sources à l’origine des surconsommations . A partir d’une série de mesures essentiellement basées sur le réglage des équipements, un gain sur les consommations a été réalisé.

Pour éviter ce genre d’écueil, une meilleure collaboration du bureau d’étude et des entreprises en charge des lots techniques est indispensable. Il peut s’avérer intéressant d’ajouter une mission de réglage et d’optimisation des installations dans le cahier des charges de l’entreprise qui en a l’exploitation ainsi qu’un contrôle à plus fin lors de la réception.

L’usage du bâtiment n’est pas assez pris en compte pour le dimensionnement des équipements et la définition des consommations théoriques. Ainsi, l’étanchéité à l’air du bâtiment est fortement impacté par l’ouverture très fréquente des portes de l’accueil, ce qui induit une surconsommation de chauffage.

Témoignages

« La maîtriser des coûts de fonctionnement passe par la gestion des dépenses énergétiques mais également par la mutualisation des services pour diminuer les coûts d’exploitation. La gestion patrimoniale de Lamballe Communauté représente 1/2 équivalent temps plein. Un travail en collaboration étroite entre nos services techniques (Ville de Lamballe et Lamballe Communauté) et le Conseiller en Energie Partagé de l’Agence Locale de l’Energie du Pays de Saint Brieuc a été mis en place à cet effet depuis quelques années. Nous avions besoin de partenaires de qualité pour avoir les bons indicateurs et faire les bons choix. « 

Sébastien CARRE, service technique de la ville de Lamballe et de Lamballe Communauté

Mode constructif

Les deux bâtiments existant sont en pierre. Durant les travaux, toute l’enveloppe a été mise à nu. Les extensions du bâtiment principal (Bâtiment B) ont été réalisées en ossature bois. Suite à l’étude du sol et des murs existants, il s’est avéré nécessaire de ne pas faire supporter les nouvelles charges aux seuls murs existants. Des micro-pieux ont été réalisés et supportent la dalle du rez-de chausser. Deux arches en béton permettent de supporter le poids des planchers de l’étage. Les murs existant sont encrés à ce nouveau squelette en béton. Pour la charpente, des tirants métalliques permettent d’atténuer les efforts horizontaux appliqués aux murs. Enfin, les planchers de l’étage ont été réalisés avec des entrevous en bois moulés permettant d’alléger considérablement la structure et participant à l’amélioration de l’impact environnemental du projet.

Enveloppe

	Composition	épaisseur isolant (cm)	U (W/m2.K)
Murs existantsbâtiment A et B	Mur existant en pierre / laine de verre	16	0,202
Murs extensiondu bâtiment B	Ossature bois / laine de verre entre montant	20	0,181
Toiture	laine de verre	32	0,108
Plancher bas	terre plein / PSE	10	0,192
Menuiseries	bois/alu, double vitrage (argon) basse émissivité	4/16/4	Uw= 1.50 W/m². °C

Systèmes

Ventilation	4 CTA double flux, 3 dans le bâtiment A (bâtiment qui comporte la salle des conseils) et une dans le bâtiment B qui comporte la partie bureau 1 VMC simple flux pour chacun des bâtiments pour les sanitaires
Eau Chaude Sanitaire	Ballons électriques
Chauffage	2 chaudières à condensation gaz de 89 kW chacune fonctionnant en cascade. 2 circuits de chauffage avec un compteur de calorie par circuit

Mobilité

Les haras de Lamballes sont a proximité de l’hôtel de ville, en plein coeur du centre ville. L’ensemble des services à la population propres à la collectivité mais également externes sont ainsi regroupés sur un seul et même site. Cela limite les déplacements des usagers qui auparavant devaient reprendre leur véhicule pour aller d’un service à l’autre.

Les Haras sont très facilement accessibles quelque soit le mode de transport. Les lignes urbaines de bus et la gare sont à proximité et favorisent les déplacements doux. Le stationnement est également suffisant pour l’accueil des voitures des particuliers.

Urbanisme / Patrimoine / Paysage

Le site des Haras Nationaux est inscrit dans la Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) de la Ville de Lamballe créée pour protéger le patrimoine historique de la ville : l’église Saint Martin, l’église St Jean, l’église Notre Dame, le château de Moglais, le moulin à vent de St Lazare, les façades médiévales et les immeubles de pierre du 17ème et 18ème siècle. Ce contexte impose donc l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour la validation des choix architecturaux. Une instruction est en cours pour l’inscription des Haras à l’inventaire des monuments historiques. La réhabilitation n’a pas été un frein à la demande d’instruction, ce qui montre le respect de l’ensemble des prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France. Les deux extensions de part et d’autre du bâtiment A ont également été soumis à cet avis.

Le choix de la rénovation des Haras de Lamballe est une réponse forte de conservation et de maintient de la qualité du patrimoine. Ils ont été construits dans les années 1825 sous Napoléon. Ils ont été durant des décennies des Haras nationaux.

Les bâtiments sont très caractéristiques avec des encadrements en briques rouges. Tous les bâtiments ont été construits sur le même modèle architectural, ce qui donne une uniformité à tous les bâtiments. L’aménagement paysagé a été très fortement guidé par le respect de ce patrimoine existant.

Foncier

Les deux bâtiments et le terrain autour ont été acquis auprès des services de l’état. Les deux bâtiments retenus pour l’implantation des locaux de la communauté de communes s’inscrivent en bordure nord-est du site des Haras nationaux de Lamballe, qui disposent par ailleurs d’un patrimoine foncier de plusieurs hectares avec plusieurs entrées. Le plan ci-dessous reprend les différentes affectations des bâtiments.

Bioclimatisme

Les contraintes liées à la réhabilitation et à la réglementation urbanistique n’ont pas permis le développement d’une démarche bioclimatique particulière. Seul le versant sud de la toiture du bâtiment A a été utilisée pour l’installation de panneaux photovoltaïques.

Besoins énergétiques

Le projet de rénovation est soumis à la réglementation thermique RT 2005

Bâtiment A

Consommations conventionnelles en kWhep/m2.an
Cep Ref (BBC tertiaire)	122,2
Cep	54,64
dont chauffage	13,66
dont ECS	Non pris en compte dans l’étude thermique
dont Eclairage	24,05
Auxiliaire de ventilation	15,35
dont autres auxiliaires	1,58
Ubât	0,394 W/m²K
tic	31,49 °C

Bâtiment B

Consommations conventionnelles en kWhep/m2.an
Cep Ref (BBC tertiaire)	122,2
Cep	49,39
dont chauffage	12,96
dont ECS	Non pris en compte dans l’étude thermique
dont éclairage	17,02
dont auxiliaire de ventilation	14,32
dont autres auxiliaires	5,09
Ubât	0,301 W/m²K
TIC	31,12 °C

Energies renouvelables

Une centrale de production photovoltaïque a été installée sur le bâtiment A. Les 196 m² de panneaux, d’une puissance de 30,6 kWc assurent une production moyenne annuelle de 33 000 kWh, ce qui représente 35% de la consommation électrique des deux bâtiments. La totalité de la production est revendue et engendre une recette moyenne annuelle de 8 200 €.

Mesures et évaluation

Grâce à la contractualisation de Lamballe Communauté au service de Conseil en Energie Partagé (CEP), un suivi des consommations est réalisé, notamment sur les bâtiments rénover du Haras.

Ce suivi est rendu possible grâce à la mise en place de nombreux capteurs :

• un compteur de calorie sur chacun des deux circuits de chauffage et un compteur gaz par chaudière permettent de bien déterminer les consommations de chaque bâtiment,
• des sous compteurs ont été installés sur la quasi totalité des tableaux électriques, ce qui permet encore une fois un sous comptage très précis,
• des capteurs pour la mesure des températures et des hygrométries ont été disposés en intérieur dans la grande majorité des pièces et en extérieur.

Toutes ces mesures, en plus d’assurer une bonne gestion des performances réelles du bâtiment ont permis au Cerema de mener un travail d’analyse sur le bâtiment dans le cadre d’une capitalisation nationale. Les résultats de cette capitalisation peuvent être consultés dans le rapport « Bâtiment démonstrateurs à basse consommation d’énergie, enseignements opérationnels tirés de 60 constructions et rénovations du programme PREBAT – 2012-2015 »

Les premiers relevés ont été donnés fin 2012 par l’Agence Locale de l’Energie (ALE). La dérive énergétique constatée a permis de mettre en oeuvre des actions correctives pour améliorer, année après année, les consommations des deux bâtiments. En 2015, les consommations relevées sont inférieures à la valeur théorique de l’étude thermique.

Les action correctives :

• Réglage des équipements techniques :
  Les consommations énergétiques ont pu être optimisées par le réglage des températures de consigne « confort » et « réduit », la synchronisation des programmes avec le planning d’occupation (le planning était bien enregistré mais pas activé au niveau de la programmation de la chaudière), le réglage de la cascade chaudière (les deux chaudières fonctionnaient en même temps alors qu’elles doivent fonctionner chacune leur tour dans 80% des cas. Ce n’est que lors des pics de consommation durant l’hiver que les deux chaudières peuvent fonctionner simultanément pour répondre ponctuellement à cette forte demande), le réglage de la courbe de chauffe, l’optimisation de la régulation des circulateurs câblage avec la production chaudière.

• Asservissement du fonctionnement des systèmes de ventilation :
  Il s’agit de moduler les débits des ventilations en fonction de la présence des usagers. Ainsi, dans la salle du conseil, la VMC double flux fonctionne en permanence alors que la salle n’est utilisée que quelques heures par semaine. Une étude est en cours pour définir les actions possibles (détecteurs de présence, sondes CO2…).

• Changement de matériel
  Une réflexion est également en cours sur l’intérêt de remplacer les robinets thermostatiques par des vannes électrothermiques permettant de limiter la dérogation de l’utilisateur (Dans certain bureaux, la température de consigne gérer par l’utilisateur était de 24°C).

Economie et réutilisation de l’eau

Une cuve de récupération d’eau de pluie permet d’alimenter les sanitaires et d’assurer l’arrosage. Seul 119 m³ d’eau par an en moyenne sont consommés à partir du réseau. Cette solution répond à la cible HQE « gestion de l’eau ». Il s’agit d’un choix environnemental et non économique. En effet, l’investissement comprenant l’installation, l’entretien et la maintenance est supérieur à l’économie réalisée sur les charges en eau.

Cycle de vie du bâtiment

Il a été fait le choix de privilégier des matériaux stockant du carbone et/ou ayant un impact environnemental moins important qu’une solution standard. Les planchers intermédiaires sont en bois et non en béton, les menuiseries sont en chênes plutôt qu’en bois exotique.

Déchets de chantier et recyclage

Une démarche de gestion des déchets en phase chantier a été mis en place. Cette démarche a été clairement notifiée dans le CCTP. Différentes bennes ont été disposées avec un étiquetage adéquat. Cette action répondait à la cible faible impact environnemental.

Les murs et une partie des charpentes ont pu être conservés ainsi qu’une partie du granito à l’accueil.

Bien être des occupants

Confort thermique

Les occupants ont la possibilité de gérer la température de consigne dans leur bureau. C’est un confort pour l’usager mais qui se fait parfois au détriment de la consommation énergétique. De fortes disparités ont été relevées avec notamment certains bureaux dont la température de consigne peut aller jusqu’à 24°C en hiver.

La forte inertie des maçonneries anciennes et l’isolation rapportée assure un confort thermique d’été satisfaisant.

Grâce aux sondes de température disposées dans certains bureaux, un relevé à permis de caractériser le confort d’été. Dans les pièces instrumentées, le confort d’été est tout à fait acceptable avec très peu d’heures au dessus de 27°C et ces dépassements sont acceptables suivant la norme 15251 sur le confort adaptatif (plus il fait chaud à l’extérieur et longtemps plus on accepte les températures élevées).

Eclairage

Eclairage naturel

Les ouvertures existantes assurent un très bon éclairage naturel.

Confort visuel

L’ensemble des éclairages sont à détection quelques soient les espaces (bureaux, accueil, espaces de circulation, sanitaire). La gradation est mise en oeuvre uniquement dans les bureaux. Une dérogation reste possible au niveau des interrupteurs pour forcer la gradation, ce qui permet de ne pas imposer mais d’accompagner le changement des comportements. Les cycles ont volontairement été programmés de manière relativement longue pour ne pas impacter la durée de vie des tubes fluorescents. En effet, l’expérience sur un autre bâtiment a montré la non adéquation des cycles court avec certains type de luminaire dont les tubes fluo compacts. Après 5 ans d’utilisation, il n’y a pas eu à changer de tubes fluorescent.

Nuisances sonores

Entre les locaux

Pour les cloisons et les plafonds, un isolant acoustique a été mis en place. Les portes pleines des bureaux sont également équipées de joints acoustiques. Une barre d’obturation automatique équipe toutes les portes des bureaux.

Liées aux équipements

Aucune gène n’a été remontée, les équipements mis en place sont de très bonne qualité et l’atténuation des bruits est performante.

Coût de construction

Au delà du coût des travaux, le choix de réhabiliter le haras participe au maintient de l’état du patrimoine. Ainsi, au lieu d’avoir le coût de construction d’un bâtiment neuf additionné du coût lié à l’entretien du haras, le projet mutualise ces deux coûts.

Lot	Coût € TTC
Démolition	24 800
Terrassement VRD	158 666
Démolition Gros oeuvre Fondation Spéciale	639 314
Traitement anti parasitaire	24 501
Charpente Plancher Ossature bois	197 881
Couverture ardois – Zinguerie – Capteurs photovoltaïques	348 884
Etanchéité	14 945
Menuiseries extérieures bois	149 918
Menuiseries extérieures aluminium	39 226
Occultation	11 456
Cloisons sèches	280 374
Menuiserie intérieures bois	205 055
Revêtement de sols durs Chapes	110 972
Revêtement de sols souples	91 851
Plafonds suspendus démontables	90 804
Peintures intérieures	115 200
Peintures extérieures – Ravalement	106 302
Métallerie	92 446
Ascenceurs	63 400
Portes automatiques	7 930
Agencements	177 340
Chauffage – Traitement de l’air – Ventilation	309 622
Plomberie Sanitaire	59 008
Courants forts et faibles	358 350
Sonorisation	99 915
Total travaux	3 778 159

Maîtrise d’oeuvre
Mandataire – Prioul Serge	106 799
Co-traitant 1 – Coldely Didier	103 800
Co-traitant 2 – Cariou Ronan	40 900
Co-traitant 3 – BA Conception	9 900
Co-traitant 4 – Quemper Structure Bois	29 200
Co-traitant 5 – ACF Ingénieire	67 100
Co-traitant 6 – M2C	44 200
Total Maîtrise d’oeuvre	401 899

Financement

Le regroupement des différents services de la collectivité sur un seul site a permis d’économiser 10 locations.

La rénovation a engendré une augmentation des charges de fonctionnement pour la collectivité. En effet, des équipements tels que les ascenseurs ou les systèmes de ventilation, n’étaient pas présents dans les anciens locaux. Cependant, il a été remarqué un gain au niveau des frais liés aux interventions techniques, notamment de maintenance et de dépannage du au fait que tout soit sur le même site, ce qui évite des déplacements supplémentaires.

Financement Espace Lamballe Communauté
Union Européenne – FEDER	50 000 €
ETAT Contrat de projet 2007 – 2013	50 000 €
Région Bretagne – arrêté du 06 octobre 2006	25 176 €
Région Bretagne – arrêté du 16 février 2009	25 000 €
Région Bretagne – Contrat Pays – arrêté du 15 juillet 2010	442 375 €
Conseil Général – BBC – arrêté du 02 décembre 2008	25 000 €
Total	617 551 €

Lien social

Le regroupement des services sur un seul site a permis la création d’espaces mutualisés pour les services de Lamballe Communauté mais également avec les services de la Ville de Lamballe.

Définition des besoins

L’évolution de la commande politique durant le chantier n’a pas permis d’entériner des choix et il a donc fallu s’adapter. En effet, de nouveaux besoins ont été identifiés en cours de chantier

Mobilisation des acteurs en phase construction

Une journée porte ouverte a été réalisée durant le chantier. 500 élèves ont pu appréhender les métiers liés à la rénovation du bâtiment grâce à la présence des entreprises et de la maîtrise d’oeuvre. Certaines entreprises sont venues avec leur matériel pour expliquer leur métier. L’implication de ces entreprises durant la journée montre leur forte implication dans ce chantier. Pour certain d’entre eux le projet était une future vitrine de leur savoir faire.

Prise en main

Les principaux réglages ont été effectués en octobre 2013 suite au bilan énergétique annuel réalisé fin 2012 par l’agence locale de l’énergie (ALE) du Pays de Saint Brieuc.

Vie du bâtiment

Un contrat de maintenance est signé pour certains équipements comme la chaudière, les CTA, la porte automatique et l’ascenseur. L’entretien des autres équipements est assuré par le service bâtiment de Lamballe Communauté.

Intervenants

Lots	Entreprises
Démolition	SNT Nicol
Terrassement VRD	SRTP
Démolition Gros oeuvre Fondation Spéciale	CATROS – MOULLEC
Traitement anti parasitaire	CRT
Charpente Plancher Ossature bois	Renault Menuiserie
Couverture ardois – Zinguerie – Capteurs photovoltaïques	Quemard
Etanchéité	TECHNIC ETANCHEITE
Menuiseries extérieures bois	RENAULT MENUISERIE
Menuiseries extérieures aluminium	MIROITERIE DE L’OUEST
Occultation	DUNET STORES
Cloisons sèches	CSI
Menuiserie intérieures bois	RENAULT MENUISERIE
Revêtement de sols durs Chapes	Gérard BRIAND
Revêtement de sols souples	Anthony MIRIEL
Plafonds suspendus démontables	BROCHAIN
Peintures intérieures	PEINTURE DU GOUESSANT
Peintures extérieures – Ravalement	PEINTURE DU GOUESSANT
Métallerie	MORIN – MIRANDA
Ascenceurs	KONE
Portes automatiques	DORMA ACCUEIL OUEST
Agencements	PLS AGENCEUR
Chauffage – Traitement de l’air – Ventilation	LE BRETON
Plomberie Sanitaire	LE BRETON
Courants forts et faibles	AM ELEC
Sonorisation	IEC