Contexte

Premier bâtiment construit par Archipel Habitat, le Foyer rennais a récemment fêté ses 90 ans. L’opération de réhabilitation avait donc pour objectif d’améliorer le confort de vie des habitants tout en préservant l’architecture du bâtiment. Le projet répondait aussi à un enjeu de transition énergétique et d’amélioration de la performance thermique du bâtiment, afin de diminuer les charges des locataires. En effet, la consommation en énergie d’un bâtiment en phase exploitation a un fort impact carbone sur , mais se traduit aussi dans les charges locatives.

Avec des travaux de plus 5 ans et la crise COVID qui a bouleversé les plannings, ce projet ambitieux a constitué un challenge technique et social. Ces difficultés ont permis à Archipel Habitat de faire évoluer ses pratiques, et d’affiner le processus de concertation et d’accompagnement social en chantier avec les locataires.

Objectifs prioritaires

• Amélioration de la distribution des appartements
• Restauration et adaptation du clos et du couvert
• Amélioration des performances thermiques et de la ventilation
• Amélioration de la performance acoustique
• Mise en valeur du patrimoine du Foyer rennais

Difficultés et enseignements

Le fonctionnement structurel du bâti a dû être réévalué en cours de chantier, entraînant des ajustements dans le programme final et une révision du planning.

La réforme du DPE de 2021, survenue pendant la phase des travaux, a modifié le cadre réglementaire ainsi que les méthodes de calcul thermique, nécessitant une adaptation du projet en cours d’exécution.

Le relogement des locataires, prenant en compte leurs situations spécifiques, a également influencé le phasage des travaux. La forte popularité du Foyer Rennais a complexifié les possibilités de relogement, ajoutant un défi supplémentaire à la gestion du chantier.

Facteurs de réussite

• De nombreuses démarches participatives ont été mises en œuvre pour impliquer les locataires à chaque étape du projet, depuis la conception jusqu’à l’exécution.

La qualité architecturale initiale du Foyer Rennais, avec ses logements traversants et ses aménagements extérieurs végétalisés, a permis de préserver une enveloppe bâtie de grande valeur, qui fait l’identité de ce patrimoine. L’organisation urbaine de l’îlot, intégrant cours, jardins et orientations réfléchies, offre également une qualité acoustique appréciable, même en bordure de l’axe très fréquenté de la rue de Nantes.

L’opportunité s’est présentée de raccorder le Foyer Rennais au réseau de chaleur urbain.

Le projet

Le Foyer Rennais, emblème du patrimoine social rennais, est le plus ancien ensemble de logements sociaux de la ville. Situé à proximité de la rue de Nantes, il se distingue par une architecture unique et reconnaissable, mêlant toits en tuiles rouges, murs en schiste typiques de la région et mosaïques Odorico. Cet ensemble constitue une signature visuelle, ancrée dans l’histoire et l’identité urbaine de Rennes.

Malgré son charme, le Foyer Rennais a été construit à une époque où les normes d’habitabilité et les modes de vie étaient différents. Les attentes contemporaines en matière de confort, de fonctionnalité des espaces et de performance énergétique sont à l’origine de cette opération de réhabilitation, qui répond à un double objectif d’adaptation et de préservation du patrimoine.

Ce retour d’expérience se propose d’explorer en détail les enseignements tirés de cette réhabilitation globale performante, portée par Archipel Habitat, en tant que maître d’ouvrage. Il mettra en lumière les défis spécifiques de la réhabilitation performante d’un bâti ancien et patrimonial en site occupé. Ce retour d’expérience analysera également les difficultés techniques rencontrées, ainsi que la gouvernance spécifique mise en œuvre et les évolutions opérées par le bailleurs social pur intégrer ces nouveaux modes de faire.

Démarche d’apprentissage

 » La réhabilitation du Foyer rennais a permis aux équipes d’Archipel Habitat de faire évoluer leurs pratiques afin d’anticiper d’éventuelles difficultés et d’affiner le processus de concertation avec les locataires « 

S. CASSAN
Cheffe de projet ingénierie du patrimoine et innovation à Archipel Habitat

Détails constructifs

L’existant :

Le Foyer Rennais se caractérise par sa structure en îlots, répartis de part et d’autre de la rue de la Paix. Construit dans les années 1930, il est composé d’une dizaine de bâtiments distincts en R+2 et R+3. L’accès au cœur d’ilot et aux jardins se fait par des passages couverts.

Les murs extérieurs sont en pierre de pays de schistes rouges, partiellement masquées par un enduit. Les bandeaux et linteaux sont en brique, ainsi que les auvents, cheminées et voûtes. La toiture est en tuile, ce qui dénote avec les habituelles toitures en ardoise du bassin rennais. Les planchers intermédiaires sont en béton.

La surface habitable de l’ensemble du Foyer Rennais totalise 7 300 m². L’ensemble est alimenté par une chaudière gaz collective, qui assure le chauffage et l’ECS. La ventilation est de type simple flux autoréglable. Le caisson VMC est installé dans les combles.

Le Foyer Rennais a fait l’objet une première réhabilitation dans les années 1990 dans le but de moderniser l’ensemble. A l’époque, cette première réhabilitation a consisté à renforcer l’attractivité des logements : sécurité électrique, peinture, remplacement des sols etc.

Le projet

our poursuivre une démarche environnementale vertueuse et pour garantir la qualité de vie des locataire, Archipel habitat a souhaité intégrer au programme de travaux une stratégie d’économie d’énergie en priorisant le travail sur l’enveloppe et sur les systèmes.

L’état des lieux du bâtiment a mis en évidence plusieurs freins à la rénovation énergétique conventionnel de ce patrimoine. D’abord, la qualité architecturale et l’aspect historique du bâtiment interdisaient une ITE. De plus, la maçonnerie en pierre rendait l’isolation par l’intérieur (ITI) problématique, à cause de la gestion de l’hygrométrie et de la nécessité de maintenir une bonne circulation de la vapeur d’eau au travers de la paroi.

Pour toutes ces raisons, les travaux d’isolation se sont concentrés sur les planchers hauts, planchers bas et les distributions. Cependant, les logements disposant d’une exposition défavorable (pignons) ont malgré tout été isolés avec une ITI laine de verre et un pare-vapeur pour prévenir des désordres possibles.

Les menuiseries ont systématiquement été remplacées par un double vitrage performant. Au niveau des systèmes, la ventilation simple flux a été transformée en ventilation hygroréglable, et les chaudières gaz ont été remplacées par le réseau de chaleur urbain.

Insertion urbaine & paysagère

Le Foyer Rennais est une œuvre emblématique de l’architecture rennaise. Construit entre 1928 et 1932 par l’architecte Emmanuel Le Ray, il témoigne d’une ambition sociale et architecturale forte : offrir aux familles ouvrières, notamment celles de l’Arsenal et de la Gare, des logements de qualité adaptés à leurs besoins.

Conçu selon le modèle de la cité jardin, le Foyer Rennais privilégie le vivre-ensemble. Au cœur de chaque îlot, des cours-jardins agrémentées d’arbres centenaires créent un cadre de vie convivial et apaisant, en rupture avec la densité urbaine environnante.

Cette configuration incarne une vision pionnière, où qualité de vie, architecture soignée et intégration paysagère s’unissent pour répondre aux défis de l’habitat social.

Ce symbole a également traversé les épreuves de l’histoire. Le 8 mars 1943, le Foyer Rennais fut partiellement endommagé par un bombardement, nécessitant des travaux de réparation. Dans les années 1990, une première réhabilitation fut entreprise pour moderniser l’ensemble, témoignant de l’importance accordée à ce patrimoine et de son potentiel d’évolution.

Aujourd’hui, le Foyer Rennais demeure un exemple singulier d’innovation sociale et architecturale, rappelant que la qualité du logement peut être un levier puissant pour renforcer le lien social et améliorer les conditions de vie.

Besoins Énergétiques

Les objectifs de la réhabilitation du Foyer Rennais visaient une amélioration significative des performances énergétiques, et notamment la sortie du statut de passoires énergétiques et un saut de 2 classes minimum au sens du DPE. Cet objectif a été atteint pour la quasi totalité des 155 logements.

Toutefois, l’entrée en vigueur de la réforme du DPE en juillet 2021 a engendré une modification du moteur de calcul de la méthode 3CL. Cette évolution a pénalisé certains DPE après travaux, notamment ceux des logements de petits surfaces situés en pignon. En effet, ces logements présentaient une importante surface déperditive au regard de leur faible SHAB. Certains d’entre eux présentaient donc une étiquette après travaux E, malgré les efforts déployés pour optimiser leur performance énergétique.

Pour cette raison, les logements concernés ont fait l’objet d’une ITI chaque fois que cela était possible, malgré le risque de désordres liés à la gestion de l’hygrométrie dans la paroi en pierre.

DEMARCHES PARTICIPATIVES

Une des clés du succès de cette réhabilitation a été la concertation régulière des locataires depuis les premières phases de conception jusqu’en chantier. Il était indispensable de les inclure, compte tenu de la durée des travaux et de leur impact sur le quotidien des locataires. Une enquête a été effectuée en 2015 auprès des locataires, afin de recueillir leurs besoins d’accompagnement, et d’échanger sur les questions de relogement.

Cette concertation s’est poursuivie via des ateliers participatifs et des réunions publiques, avec l’élaboration de scénarios coconstruits. Ces réunions ont par exemple permis aux locataires d’exprimer leur souhait de disposer d’une salle commune pour se rencontrer. De plus, un diagnostic en marchant a eu lieu avec 4 groupes d’habitants, afin de partager les enjeux et d’échanger sur les usages.

Enfin, lors de l’exécution des travaux, la maîtrise d’œuvre a proposé de mettre en place la « maison du projet », un local permettant à la maîtrise d’œuvre d’être présente sur site et d’échanger avec les habitants, sans rendez-vous préalable, de manière individuelle et volontaire. L’objectif est de discuter des aménagements, de répondre à leurs questions sur l’avancée du projet, de faire des visites de chantier etc…

Lors d’aléas de chantier, comme ce fut le cas en 2020, l’équipe a effectué du porte-à-porte pour informer les locataires des retards de chantier. Par ailleurs, l’évolution des travaux étaient communiquée via une demi-douzaine de « Lettre info-travaux ».

Ces démarches participatives sont mises en place pour toute réhabilitation portée par Archipel Habitat et appuyées par des médiateurs de chantier.