Contexte

Dans un contexte d’augmentation des coûts de l’énergie et des matières premières, les travaux d’économie d’énergie sont, et seront, de plus en plus plébiscités. Encore faut-il réhabiliter de manière raisonnée. En réponse, l’un des grands enjeux du moment est l’identification des gisements d’économie d’énergie et leurs exploitations durables et programatiques. En la matière, la copropriété « Les Planètes » à Rennes est un exemple reproductible.

Une rénovation énergétique peut facilement être qualifiée de durable. Pour autant, les objectifs nationaux de réduction des consommations d’énergies et des émissions de gaz à effet de serre nécessitent un certain niveau d’ambition dans la réhabilitation. S’agissant de ce projet, il permet au syndicat des copropriétaires de réhabiliter leur copropriété en atteignant un niveau équivalent BBC rénovation (consommation d’énergie primaire inférieure à 80 Kwh/m2/an) par la rénovation de l’ensemble des lots liés à la performance énergétique :

Isolation et perméabilité de l’enveloppe (performance thermique des murs extérieurs, performance des menuiseries…), renouvellement des équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire (ECS) et de ventilation.

Le projet cherche à être pragmatique pour concilier le budget et les volontés de chacun. De longue date, il s’est construit sur une opportunité : la réalisation d’un ravalement de façade. La dimension de projet faisant sens à cet instant de la copropriété, la question d’y intégrer des travaux énergétiques s’est rapidement posée, permettant le genèse d’un projet de rénovation globale concrétisé.

Objectifs prioritaires

• Ravalement de façade et reprise des étanchéités
• Rénovation énergétique équivalent BBC
• Sécurisation des balcons

Difficultés et enseignements

• La gestion de projet en copropriété est la principale difficulté à relever. Elle cumule : la recherche d’adhésion collective, individuelle et la réglementation propre aux copropriétés.

• Les pathologies des bâtiments des années 60 à 80. Ces bâtiments sont pénalisés par les normes antérieures (calculs de charge et épaisseurs de protection des aciers) et des matériaux réglementés depuis, comme l’amiante.

• La consultation d’entreprises pour le raccordement au réseau de chaleur urbain peut s’avérer long.

Facteurs de réussite

L’évolution de la réglementation dans le cadre de la loi de transition énergétique de 2015, apportant l’obligation d’introduire des travaux d’isolation thermique en cas de ravalement de façade, s’est imposée à la copropriété qui a du engager les études correspondantes.

Un groupe de travail composé de volontaires s’est monté afin d’organiser la gouvernance du projet. Ce point est déterminant pour emporter l’adhésion du syndicat.

L’investissement de la copropriété étant important, les moyens en terme d’accompagnement et de financements représentent un facteur clef dans le processus du projet.

Témoignages

« 10 ans pour aboutir à la décision commune, ce délai démontre la complexité d’une telle opération, mais une réussite. Comment a-t- on procédé ? Il a fallu se faire accompagner et constituer une équipe de membres motivés. »

M. Harscoët, copropriétaire membre du groupe de travail rénovation

Mode constructif

Construit par tranches, entre 1971 et 1973 avant la première réglementation thermique, la structure en béton banché des immeubles était peu isolée, à savoir quelques centimètres de polystyrène pour les parois verticales donnant sur l’extérieur et les toitures terrasses, avec leur étanchéité rapportée. Les planchers en béton armé se prolongent par des balcons triangulaires de même nature sans rupteurs. Les garde-corps en béton de ces espaces extérieurs sont rapportés en nez de dalle, avec une finition en pattes de verres. Les allèges de menuiseries sont, elles, amientées. Les deux immeubles s’organisent autour d’une cage d’escalier et d’une cage d’ascenseur dont le local technique est situé en toiture.

L’analyse initiale du site fait état d’une surface chauffée de 6 721 m2 dont 4 807 m2.SHAB. Les chaudières gaz sont situées sur le toit terrasse dans une chaufferie dédiée. Il s’agit de chaudières collectives gaz raccordées à tous les logements. Elles garantissent la chauffe des logement et l’ECS (Contrat d’exploitation P3). En partie privative, 50% des logements sont équipés de radiateurs avec têtes thermostatiques. Des répartiteurs ont été installés afin d’individualiser les charges selon les consommations. La production d’ECS se fait en semi-accumulation par les deux chaudières gaz via préparateur ECS composé d’un échangeur à plaques, pompes et d’un ballon de stockage de 750 litres.

La ventilation est opérée par un sytème de VMC collective contrôlée autoréglable. Les moteurs sont installés en toiture. Les systèmes fonctionnent mais les débits ne sont pas controlés. Les habitants ont donc obstrué une bonne partie des entrées d’air, participant ainsi au mauvais fonctionnement du système

Les menuiseries extérieures sont disparates sur la copropriété. Certains balcons ont été fermés avec double menuiseries extérieures. Le diagnostic montre que les parties privatives se caractérisent par un pourcentage de double vitrage ou double fenêtre d’environ 59%.

Projet de travaux retenu

Les préconisations structurelles sur les balcons suite aux désordres apparus en 2014 ont amené la copropriété à solliciter le traitement de la corrosion des aciers dues à une épaisseur de protection réglementaire insuffisante et le confortement de tous les garde-corps et rives de dalle de balcons sauf terrasse aux derniers niveaux. Le renforcement des balcons (Rives et garde-corps) s’est fait par percements, carottages et rainurages, puis mise en œuvre de lamelles de carbone engravées, de 16 tiges filetées en inox scellées chimiquement (par balcon) ainsi que l’ajout de cornières métalliques de 150 x 100 x 10 compris chevillages, et enfin, le rebouchage et calfeutrement à l’aide d’un mortier de réparation bénéficiant d’avis technique. Ces actions ont permis de conserver l’usage mais aussi l’aspect général des balcons.

D’un point de vue énergétique, en embarquant les travaux d’étanchéité, une ITE avec finition enduite est installée sur les parois pleines en élévation. Les toits terrasses sont dépouillés puis isolés et étanchés. Les planchers bas à isoler sont eux floqués avec un isolant imputrescible et incombustible d’une épaisseur de 120 mm. Concernant les systèmes, la copropriété est reliée au réseau de chaleur urbain pour le chauffage et l’ECS. La ventilation est remplacée par une VMC hygroréglable collective.

Enveloppe après travaux

Les menuiseries sont diverses. Faisant partie des parties privatives de la copropriété, elles ont été modifiées (sur-vitrage, double fenêtre) ou changées pour un double vitrage au gré des propriétaires. Pour les fenêtres simple vitrage restantes, un remplacement complet est préconisé par une menuiseries épaisseur 4/16/4 avec Argon – Volets roulants incorporés à la menuiserie type bloc-baie à débordement intérieur – Pose au nu intérieur – Rupture de pont thermique – Performances acoustiques : 30 dB – thermique : Uw ≤ 1,3 W/m2.K Sw ≥ 0,30 W/m2.K

Systèmes avant/ après

Insertion urbaine & paysagère

La copropriété se compose de deux immeubles « R+7 et R+10 » sur 2 niveaux de sous-sol, contenant un total de 75 logements (6 T1b, 13 T2, 1 T3, 22 T4, 27 T5 & 6 T6). La résidence est classée Habitation Collective de 3^ème famille.

Ces deux bâtiments font partie d’un ensemble initial de cinq immeubles construits entre les années 1971 et 1975. Ils ont été conçus par l’architecte Georges Maillols, principal architecte de la reconstruction de Rennes d’après-guerre, qui a participé au développement de l’opération de reconstruction du quartier Bourg l’Evêque. On lui doit notamment la conception de la tour des Horizons, opération voisine de la copropriété « Les Planètes ». Ce quartier remplace un ancien faubourg longtemps insalubre, entièrement rasé et remplacé par des immeubles modernes.

Chaque bâtiment porte le nom d’une planète (en partant de gauche sur l’illustration ci-contre) : Mercure, Neptune, qui forme la copropriété qui nous intéresse aujourd’hui. Les bâtiments suivants portent le nom de pierres précieuses soit : Amethyste, Porphyre, Saphir.

Le quartier Bourg-l’Evêque se situe sur la rive droite de la Vilaine, qui fait office de séparation naturelle avec le quartier de Cleunay au sud. La copropriété s’implante le long de la rue de Brest qui rejoint un bras de l’Ille, affluent naturel de La Vilaine. Les accès se font par cet axe ou par la rue Georges Cadoudal, afin d’accéder aux stationnements souterrains.

Biodiversité

L’analyse du site montre une forte artificialisation des sols sur le secteur. L’héritage des aménagements de Georges Maillol laisse une place dominante à l’usage de la voiture. Le végétal est « rapporté » sous forme d’agrément, en périphérie d’espaces rationalisés.

Sur sa parcelle, la copropriété possède des espaces au sud dédiés aux accès parking et bénéficie de plantations et de zones enherbées, quelques arbres sont présents le long de la rue de Brest. La strate arbustive est, elle, sous-représentée.

L’étude de l’Audiar classe le quartier Bourg-l’Evêque troisième quartier le plus artificialisé de Rennes. Pour autant, avec la présence de l’Ille et de la Vilaine au sud, le quartier bénéficie d’une des plus grandes proportions de surface en eau avec un fort potentiel de renaturation.

La copropriété « Les Planètes » est d’ailleurs située à proximité direct du corridor écologique souhaité par Rennes Métropole, allant des Gayeulles en passant par les Prairies Saint-Martin et en rejoignant les Landes d’Apignée.

Mobilité

La rue de Brest a d’abord été pensée pour l’accessibilité automobile du centre-ville de Rennes. Depuis, les larges espaces dédiés à la voiture ont été partagés pour les bus, les piétons et les vélos. Ce dernier est favorisé par un fort développement des pistes cyclables sur Rennes.

Patrimoine

« Les Planètes » ont été construites entre 1971 et 1973 par l’architecte Georges Maillol, les 2 résidences font partie d’un ensemble de 5 immeubles répartis en 2 copropriétés. Le site est protégé au titre des abords de monuments historiques, l’avis d’un architecte des bâtiments de France (ABF) est donc obligatoire.

Suite à l’analyse de l’ABF, la réalisation d’une isolation par l’extérieur a été validé, tout en gardant l’aspect originel des bâtiments. En effet, le syndicat avait émis le choix d’un bardage permettant de changer l’aspect architectural des résidences mais l’impact patrimonial était trop fort.

Besoins Énergétiques

L’étude Post Carbone de 2012 montre une consommation moyenne de gaz sur 4 ans (2008 / 2012) estimée à 160 kWh/m²/an, largement en dessous de la moyenne nationale alors de 230 kWh/m²/an, grâce à la compacité des bâtiments et une énergie à haut rendement, malgré la non-performance de l’enveloppe thermique et des équipements. Elle reste cependant sensiblement supérieure à la RT 2012 (110 kWh/m²/an). Le confort des occupants n’est pas pris en compte dans cette étude.

En 2017, les résultats d’une enquête de sensibilisation mettent en évidence un taux de satisfaction en matière de confort “Bon“ (soit une valeur de 3 sur une échelle de 1 à 5) pour 64% des réponses, ce qui démontre une satisfaction en matière de confort thermique. Malgré tout, des dysfonctionnements et des inconforts sont ressentis, en particulier la sensation de paroi froide : sur le chauffage : radiateurs froids (mauvais équilibrage, embouage) ; sur la ventilation : flux d’air peu ou trop présent, odeurs. Des infiltrations diverses au niveau des menuiseries et des coffres de volets roulants et de l’absence d’étanchéité des portes palières sont constatées. Le système de VMC ne tient compte ni des conditions météorologiques, ni du taux d’humidité dans l’air du logement. L’équilibrage des réseaux de ventilation est dysfonctionnel. S’ajoute à cela des défauts d’étanchéité sur les réseaux en toiture et un contrat de maintenance désuet et succinct.

Performance énergétique après travaux

Selon les estimations de l’étude thermique, les travaux permettent par lot (pris indépendamment) d’économiser :

Cumulés, l’ensemble de ces travaux permettent une économie d’énergie primaire de 51,4% soit l’équivalent de 245.1 MWhEP/an. À noter, les prestations d’isolation des toits terrasses et des planchers bas ne sont pas déterminantes pour le gain énergétique global de la copropriété. Cependant, elles ont un impact fort sur l’équité entre copropriétaires vis-à- vis du gain de confort associé au projet de travaux. La balance coût/avantage est aussi en faveur de ces interventions puisque le flocage n’est pas un lot très onéreux et l’isolation des toits terrasses est embarquée avec les travaux d’étanchéité.

Énergies renouvelables

Engagement du plan énergie climat de Rennes Métropole, l’installation et le développement des réseaux de chaleur permettent de valoriser davantage les énergies renouvelables et de récupération afin de fournir une énergie plus verte aux métropolitains.

RACCORDEMENT AU RÉSEAU DE CHALEUR URBAIN, COMMENT ÇA MARCHE ?

Les réseaux de chauffage urbains alimentent les bâtiments sous forme d’eau chaude. Depuis l’unité de valorisation des déchets et/ou les chaufferies alimentées en bois et/ou gaz, cette eau chaude transite par deux réseaux de canalisations successifs avant d’arriver aux logements. Propriété de Rennes Métropole, le réseau primaire distribue la chaleur jusqu’à la sous-station (le point de livraison) située à l’intérieur du bâtiment. Propriété de l’abonné (la copropriété), le réseau secondaire distribue le chauffage et l’eau chaude sanitaire depuis la sous-station jusqu’aux logements.

C’est le concessionnaire qui réalise gratuitement l’étude d’opportunité et l’étude de raccordement. Puis, la copropriété finance les études de maîtrise d’œuvre nécessaires à la conception du local qui abrite la sous-station d’échange et des installations secondaires.

Approche carbone

Aucune ACV n’a été réalisé sur le projet, cependant la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’oeuvre ont été vigilant à l’impact carbone de l’opération. Les éléments clefs de leur réflexion peuvent être résumé comme suit :

Qualité des espace et sécurisation

La sécurisation des balcons est l’un des éléments clefs de cette rénovation puisque l’usage du bâtiment, sans intervention s’en voyait considérablement modifié. Les balcons fermés forment une extension du logement, ils permettent de créer un espace tampon hiver comme été pour le confort thermique, mais aussi pour le confort acoustique, sans compter le gain d’espace. Pour les balcons ouverts, ils permettent l’accès à des espaces d’aérations privatifs important avec un rôle d’ombrage en été.

Nuisances sonores

Les bâtiments se situent en catégorie 3. Ils jouxtent un axe passant, c’est pourquoi une majorité des propriétaires ont fermé leurs balcons. Le remplacement des menuiseries simple-vitrages restantes par des doubles vitrages performants permettent d’améliorer le confort acoustique des occupants. Des entrées d’air spécifiques auraient pu être préconisées.

Éclairage 

Éclairage Artificiel

Les parties communes ont été rénovées, ce qui a permis de mettre en place des luminaires LED ainsi que des détecteurs de présence. La mise en place de ces systèmes permet de réduire la consommation du poste électricité.

Qualité de l’air intérieur

Durant l’audit énergétique de 2017, des pathologies intérieures ont été identifiées. Il a été noté la présence de condensation superficielle, auréoles et taches de moisissures, imputables à une ventilation dysfonctionnelle, des usages contre indiqués et la présence de parois froides ou de ponts thermiques. La rénovation globale des bâtiments a permis de traiter ces sujets avec la mise en place d’une ventilation simple flux hygro B et l’isolation par l’extérieur. Ce type de ventilation permet de réguler les débits de ventilation en fonction du taux d’humidité des pièces. Elle participe aux économies d’énergie et évite les dérives d’usage, étant modulée. La rénovation de la ventilation a permis de remplacer l’ensemble des entrées d’air présentes sur les menuiseries, les bouches d’extractions dans les pièces humides et les caissons d’extractions en toitures.

Coût de construction

Chantier

Le chantier a été réalisé en site occupé, ce qui a compliqué la coordination de chaque corps de métier. Cependant, l’organisation des interventions par l’extérieur a permis d’éviter les nuisances pour les copropriétaires. En outre, l’ITE, la sécurisation des balcons et 90% des interventions qui concernent les systèmes se sont fait hors partie privative. Seuls, l’installation des bouches de VMC et le changement des menuiseries simple vitrage ont dues être coordonné avec les occupants.

Autre facteur qui a facilité la réalisation des travaux est l’implication d’un des copropriétaires en tant qu’animateur du groupe de travail rénovation. Cet occupant a pu faire le relais entre les professionnels et les copropriétaires.

Vote par correspondance

À noter, en raison du contexte sanitaire (COVID) lors du vote en assemblée générale et avec l’impultion donnée par le syndic, le vote des travaux a été réalisé par correspondance. Un décret est venu autoriser ce type de vote en copropriété en 2021 pour permettre au syndic de continuer leur gestion administrative.

Ainsi, l’AG s’est tenue est visio-conférence et par téléphone pour les personnes n’ayant pas d’accès ou de facilités numériques.

Bien entendu, ce procédé a été rendu possible par le travail en amont, entre autre : les présentations de la maîtrise d’oeuvre, l’accompagnement collectif par l’AMO et l’accompagnateur.rice d’EcoTravo Copro, l’accompagnement individuel de l’ADIL…

À posteriori, ce vote par correspondance aurait participé à l’adhésion au projet. En effet, en phase de vote chaque copropriétaire s’est retrouvé face à sa propre responsabilité vis-à-vis du projet. C’est en toute conscience que le vote a été adopté, en évitant les effets de foule ou de positionnement que l’on peut voir lors des votes en assemblés générales.

Un projet reproductible ?

Le dispositif EcoTravo Copro a pour vocation l’incitation aux travaux de rénovation énergétique des copropriétés. La copropriété « Les Planètes » fait partie des premières grandes copropriétés à en avoir bénéficié. Plusieurs autres projets suivront, certains sont en phase d’appel d’offre.

• À l’horizon 2023 – 2024 la métropole recense plus de 11 copropriétés en projet, représentant plus de 437 lots à rénover et un total, de marchés de travaux, supérieur à 10 millions d’euros estimé.